近日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量。

證監(jiān)會將指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次發(fā)布不動產(chǎn)私募投資基金試點，意味著“第三支箭”再迎新突破。

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根據(jù)銀柿財經(jīng)梳理，此次試點，對管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面的規(guī)定要求都更為清晰。

對管理人的條件要求具體為，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

投資者門檻設(shè)定為首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

上海易居房地產(chǎn)研究院針對此項政策的研究報告分析認(rèn)為，對于當(dāng)前的不動產(chǎn)私募投資基金，實際上存在兩個方面的差異和變化，包括基金設(shè)立方面的監(jiān)管放松和資金投放方面的領(lǐng)域放松。

從基金設(shè)立方面的監(jiān)管放松角度看，根據(jù)此次中基協(xié)發(fā)布的《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》起草說明，為提升試點產(chǎn)品投資靈活度，符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。

這也是行業(yè)對于此次試點工作最為關(guān)注的。具體來看，證監(jiān)會提出，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。

業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)目前監(jiān)管要求，私募基金以股權(quán)投資為主，股債比不得低于4:1。按照試點工作的差異化安排，股東借款金額可以有豁免安排，比如對于個人投資者，股債比或可允許達(dá)到1：2；如果全部是機構(gòu)投資者，可由基金合同來約定股債比。

“適度放寬股債比限制，并且在此次試點中設(shè)置了豁免規(guī)定，大大提升了靈活性，一定程度上放寬了準(zhǔn)入門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄說。

從募集資金的投資范圍來看，試點工作明確了不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。陳霄表示，基本來看，已囊括了房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)，除投資基礎(chǔ)設(shè)施外，還可投資存量住宅、商業(yè)等，擴充了適用范圍，為行業(yè)補充了資金來源。

關(guān)鍵詞： 私募基金 投資范圍