近日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作，促進房地產市場盤活存量。

證監會將指導基金業協會在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

業內認為，本次發布不動產私募投資基金試點，意味著“第三支箭”再迎新突破。

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根據銀柿財經梳理，此次試點，對管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面的規定要求都更為清晰。

對管理人的條件要求具體為，須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

投資者門檻設定為首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

上海易居房地產研究院針對此項政策的研究報告分析認為，對于當前的不動產私募投資基金，實際上存在兩個方面的差異和變化，包括基金設立方面的監管放松和資金投放方面的領域放松。

從基金設立方面的監管放松角度看，根據此次中基協發布的《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》起草說明，為提升試點產品投資靈活度，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。

這也是行業對于此次試點工作最為關注的。具體來看，證監會提出，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。

業內人士指出，根據目前監管要求，私募基金以股權投資為主，股債比不得低于4:1。按照試點工作的差異化安排，股東借款金額可以有豁免安排，比如對于個人投資者，股債比或可允許達到1：2；如果全部是機構投資者，可由基金合同來約定股債比。

“適度放寬股債比限制，并且在此次試點中設置了豁免規定，大大提升了靈活性，一定程度上放寬了準入門檻。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄說。

從募集資金的投資范圍來看，試點工作明確了不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。陳霄表示，基本來看，已囊括了房地產行業多數業態，除投資基礎設施外，還可投資存量住宅、商業等，擴充了適用范圍，為行業補充了資金來源。

關鍵詞： 私募基金 投資范圍