一、市場正在全面轉暖

2023年一季度的房地產相關數據出臺，“1—3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。”（國家統計局數據）

(資料圖)

銷售額增速大于銷售面積增速，除了今年市場復蘇過程中，一二線城市的轉暖力度明顯超過三四線城市的因素外，各主要城市的價格變動也是普遍向上的。2023年3月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格，就有65個出現了環比上漲。

盡管進入4月份以來，各地樓市的銷售表現環比3月份有所降溫，但由于去年4、5月份樓市數據的基數較低，今年上半年商品房銷售額同比增長已成定局。可以說從2021年下半年以來，經過一年半時間的持續下滑，樓市已經完成了探底過程，開始重新回到上行狀態。

從歷史上來看，自從1998年開始全面發展商品房以來，樓市在銷售規模上只有3次出現了同比下降，分別是2008年、2014年和2022年。今年這一次樓市復蘇，和2009年、2015年完全不同。那兩次困境中，全行業同進共退，后期回暖的過程中各家房企普遍受益，行業規模快速恢復并重新進入到上升趨勢，在當年就創出了商品房銷售規模的歷史新高。

而市場目前面臨的情況要比當年復雜得多，不但要等需求端的逐步恢復，更要面臨供給端空前慘烈的殘局修復。

二、供給側修復是當前的核心問題

2021年下半年以來，出現債務違約的房企絡繹不絕，一些即便沒有公開違約的房企，也是步履維艱。即便有了“保交樓”，以及信貸、發債和股權融資等多方面的支持，大量房企的購地能力仍然沒有恢復，企業一直處于非正常運營狀態。2022年，全國國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.3%；2023年一季度，國有土地使用權出讓收入為8728億元，同比下降27%。

需求端的問題可以靠降低利率、降低首付、甚至降低房價來改善，但目前供給端問題的化解是以年為單位的。可以預見，絕大多數遭遇資金困境的房企，未來至少兩三年內都難以購置新地。而其中絕大部分公司，只能逐步退出地產開發業務了。

由于三道紅線對有息負債增速的上限只有15%，那些浴火重生的房企，即便還想在地產開發行業中繼續生存，后期的成長歷程也會是非常漫長的，再回到昔日巔峰的概率非常小。

每一家房企在本質上，都是一個融資平臺，對行業來說，半壁江山遭遇重創，也就意味著融資通道出現了嚴重阻塞。2022年1-12月,全國房地產開發投資132895億元,比上年下降10.0%；2023年一季度,全國房地產開發投資為25974億元,同比下降5.8%，降幅有所收窄，但仍處于下行狀態。

巧婦難為無米之炊，即便現在各地紛紛出臺各種支持購房的措施，但這些都難以改變供給端對行業恢復進度的制約，從主觀上到客觀上，溫和復蘇都是一個必然趨勢。

房地產對經濟的拉動作用毋庸置疑，在民營房企大部分遭遇困境之時，央企和國企們的責任就更加重大了。但當前的環境和過往有很大的不同，三道紅線要求之下，即便是這些信用優良，融資成本較低的企業，想要快速擴大規模也是做不到的。

2022年11月，關于房地產上市公司的股權融資首次放開，后面萬科、保利、華發等眾多企業紛紛拋出了定向增發的計劃，這是企業強化自身杠桿率，在市場轉暖而地價相對較低的時候，最大化提升利潤的有效手段，也是宏觀經濟上盡快促進房地產行業規模恢復，并以此帶動上下游產業鏈全面修復的客觀需要。

此消彼長，如果商品房開發行業仍然能在未來較長時間內保持在13萬億以上的規模，那么現在還能保持正常拿地節奏的開發企業，就將會成為這一輪地產行業供給側改革的大贏家。

從一季度的銷售數據中可以看出，保利發展、中海、華潤、招商蛇口、華發、建發、越秀、保利置業等央國企，都出現了銷售額的同比大增。從它們的土儲情況和當前的經濟環境來看，這個趨勢大概率會保持全年。相對于2022年年報各家房企的較低業績基數，再過兩到三年，今年的銷售業績變成報表上的營收和利潤的時候，這些企業是有機會創造歷史性業績高點的。

三、房價的核心支持因素

對未來樓市質疑最多的，是房價。很多人會用居民可支配收入來判斷房價，認為很多城市的房價，與全球部分發達國家相比都處于高位，現有價格已經大大超出了居民的購買能力。

據投資移民公司Henley＆Partners與環球財富情報公司新世界財富（New World Wealth），在2023年4月18日聯合發布的《2023年世界最富裕城市報告》披露，世界最富裕城市前10名依次為紐約、東京、加州灣區、倫敦、新加坡、洛杉磯、香港、北京、上海和悉尼。在全球50個富人最多的城市中，美國占10個，數量最多。香港、北京、上海、深圳、杭州、廣州等6個中國城市進入前50名，居于次席。

從過去10年高凈值人士的數量增速來看，內地5個城市均超過了70%，紐約增長了40%，而東京、倫敦、香港則分別減少5%、15%和27%。

房價從來不是由全體居民的支付能力來決定的，而是由買得起的人的數量來決定的。國內地區性經濟發展情況并不均衡，頭部城市中云集了大量財富，絕對購買能力已經非常強勁。這部分人群的數量，在不斷改變著所在城市的房屋價值。中國的頂級城市在高凈值人士的數量上，已經走在了世界前列，這對未來房價的走勢，是具有決定意義的。

盡管從數量上來說，一線、二線和強三線城市的占比較小，但銷售額的比例卻是有明顯優勢的，僅上海、北京、成都、杭州、南京這5個城市2022年的銷售額就超過了2萬億，一二線和強三線城市的銷售額合計，超過全國商品房銷售額的6成，這些經濟較發達城市的財富累積速度，決定了全國房價的整體方向。

從一季度的GDP表現來看，4.5%的增速比市場預期更高，全年超過5%的概率很大。縱觀全球，房價增速都是和GDP增速相一致的，樓市復蘇會促進經濟發展，而經濟的發展也會強化樓市價格的穩定。

從目前的市場恢復情況來看，經濟基礎雄厚的一線和強二線城市已經重回升勢，后面會逐步傳導到普通二線和強三線城市。而普通三線和四五線城市，由于經濟恢復進度慢，加上原有庫存較大，全面恢復要到明年甚至更久之后的時間了。市場的分化將更加明顯，未來較長的時間里，有些低能級城市將迎來持續低迷，和高能級城市的量價齊升，會在很長時間里并存。這種分化體現在全國整體房價的變動上，會表現的相對溫和而穩定。

四、地產股仍有光明的投資前景

對于房地產的看空由來已久，尤其是經過了一年多的持續低迷，很多人認為房地產的好日子已經過去了，未來會是一個銷售額持續下降的過程，有些人甚至已經把行業銷售規模看到了10萬億以下，并由此全面看低地產股。

這里，我們可以借鑒一下美國的房地產行業情況，看看早已經過了房地產高峰期的國家，在那之后發生了什么，這個變化過程中，地產股是否還有足夠的投資機會？

美國房屋銷售的高峰期在2004年和2005年，其后由于次貸危機的出現，銷售量暴跌，經歷了歷史最大衰退期，房價一度下跌超過30%。2012年開始，市場逐步復蘇，到2020年時候已經恢復到高峰期的90%。近兩年，新房成交大約在60萬套-70萬套，二手房成交在500萬套-600萬套左右。

從行業整體情況來看，美國房地產的景氣度至今都沒有超過十幾年前的高點。但行業是行業，企業是企業，一個看起來已經到了天花板的行業中，一樣會有不錯的股票。

這張圖是美國最大的房企——霍頓房屋的股價年線走勢圖，過去10年間，其股價上漲幅度達到了6倍，早已遠遠超過了2005年的前期高點。

把行業和企業混淆，是很多人都會走入的誤區，一個看起來增長緩慢的行業，有時候反而會給龍頭企業提供更好的業績空間，我們所熟悉的白酒、家電等行業都是如此。

在經過了2021年下半年以來的大洗禮之后，國內的地產行業正在進行從未有過的高度集中化過程。有些地產股的股價表現，可能會讓某些以為地產股已經全面崩潰的人感到意外，在這股市和地產行業都極其艱難的兩年里，竟然還都是上漲的，而且這樣的股票不止一家。

五、選擇地產股的5個觀察角度

對地產股投資者來說，期待行業普漲是不現實的，未來的地產股走勢，會更加集中，更加趨向于少數優質企業。這些企業的特點如下：

1、信用優勢大，融資能力強；

2、現金充裕，不存在保交樓問題；

3、2021年下半年以來，拿地充分而又合理；

4、2022年銷售下滑幅度較小，未來兩三年內的業績不會繼續大幅下跌；

5、在開發業務之外還擁有商業、商務、長租公寓等持有型物業，可以長期保持業務的穩定性；

未來的房企競爭，不會再像過去十年那樣，依靠高杠桿和高周轉，而是充分發揮經營能力優勢，在品牌力、產品力和現金流上展開競爭。經過一年半時間的殘酷洗禮，現在開發業務的毛利率已經大為改善，2023年的銷售業績將決定未來幾年的行業格局，一個新的地產時代已經到來。@今日話題

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