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觀點網訊：2月27日，廣州珠江發展集團股份有限公司回復上交所關于重大資產置換的問詢函。

據觀點新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對其重大資產置換及重大資產出售暨關聯交易草案的問詢函，其中上交所要求珠江股份說明置出資產組截至目前的房地產開發情況，并逐項列示減值涉及資產的具體情況，包括減值計提的具體過程及關鍵參數選取，說明減值計提大幅增長的原因及合理性。

對此，珠江股份表示，報告期內，公司均嚴格按照企業會計準則的要求，對公司的存貨及投資性房地產進行減值測試，并對出現減值跡象的存貨及投資性房地產按可變現凈值低于賬面成本的差額計提減值準備。減值測試采用的可變現凈值為基準日存貨估計售價減去至完工及銷售時估計需發生的成本及銷售相關稅費之差額。

根據減值測試結果，報告期末公司對擬置出資產組計提的存貨及投資性房地產減值余額為13.56億元，其中2020年計提0.08億元、2021年計提0.01億元、2022年計提1-8月13.47億元。

置出資產大額減值準備主要由存貨跌價準備構成。置出資產于2022年1-8月對存貨計提大額跌價準備，主要是由于當期相關房地產項目所在的區域市場在當期發生較大波動，項目實際銷售情況以及上市公司對未來銷售預期發生顯著變化，上市公司在對置出資產相關存貨進行減值測試之后，對部分正在開發或已竣工的房地產項目相應計提跌價準備。

2020和2021年度，上市公司銷售狀況良好，項目所在區域新房及二手房平均售價及銷量均維持高位，周邊樓盤尚未出現降價情形。上市公司基于房地產市場行情、銷售區域、歷史售價、銷售預期等情況，對存貨進行減值測試，未發現存貨大幅減值的情形。

2022年以來，房地產市場在疫情、政策調控、金融環境等疊加作用下，向下態勢明顯。在全國樓市下行的大環境下，珠江股份庫存集中的廣州、合肥、長沙區域樓市也出現明顯收縮，推新去化率創幾年來新低，尤其是增城、南沙區域，出現庫存供應增加，去化壓力巨大，價格有較大幅度下跌的情況。珠江股份基于謹慎性原則，嚴格按照企業會計準則的要求，對公司的存貨及投資性房地產進行減值測試，計提大額減值。

受房地產市場整體環境的影響，公司項目成交量下降明顯、去化周期延長，公司為盤活資產，保障資金安全，于2022年期間對若干項目進行了價格調整。其中以位于廣州增城、南沙區域的項目更為明顯，以公司的房地產項目為例:增城區域項目2021年銷售報價區間為1.7-2.1萬元/m2，2022年銷售報價區間為1.5-1.9萬元/m2；南沙區域項目2021年銷售報價區間為2.6-3.5萬元/m2，2022年銷售報價區間為2.6-3.2萬元/m2。

基于上述情況，上市公司在高庫存低去化壓力下，對置出資產組部分項目做出降價調整，并根據《企業會計準則第1號——存貨》相關規定，結合市場行情及調整后的售價情況對存貨進行了跌價測試，存貨的可變現凈值低于其賬面價值的，將資產的賬面價值減記至可變現凈值，差額計提存貨跌價準備，置出資產組計提大額跌價準備具有合理性。

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