多米諾骨牌，開(kāi)始倒下。

(相關(guān)資料圖)

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藍(lán)光“墜落”

A股首家退市的房企出現(xiàn)了。

5月30日晚上，*ST藍(lán)光（600466）發(fā)布公告稱(chēng)，公司在5月30日收到上海證券交易所《關(guān)于四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司股票終止上市的決定》，上交所決定終止公司股票上市——

公司股票將于2023年6月6日終止上市暨摘牌。

從退市原因來(lái)看，2023年4月6日至2023年5月9日，公司股票連續(xù)20個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)均低于人民幣1元，已觸及交易類(lèi)退市情形。

塵埃落定，當(dāng)年的“四川房企第一股”，在資本市場(chǎng)遨游九年之后，終究還是迎來(lái)了退市的命運(yùn)。

藍(lán)光成立于上世紀(jì)90年代，一度是四川地區(qū)最大的房企。2008年，其斥資3.22億元拿下迪康藥業(yè)約30％股份成為迪康藥業(yè)的大股東，并于2015年掛牌上市。

借殼上市后，藍(lán)光有過(guò)輝煌的時(shí)刻。2016年—2019年，藍(lán)光的銷(xiāo)售規(guī)模從301.36億元上升至1015.37億元，一舉邁進(jìn)了千億俱樂(lè)部。2019年，藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶也完成分拆上市，形成了“A+H股”的雙資本平臺(tái)。

遙想上市之初，藍(lán)光的股價(jià)一度達(dá)到13.56元/股。而在停牌前，*ST藍(lán)光的股價(jià)僅剩0.4元/股，相較高點(diǎn)已跌去97%——只剩一層薄薄的腳底板了。

▲圖源：百度股市通

我查了一下，截至2023年一季度末，*ST藍(lán)光還有14.6萬(wàn)戶(hù)股東，隨著藍(lán)光的退市，這些人恐怕得失望了。股吧里就有投資者稱(chēng)，停牌最后一天賭重組買(mǎi)進(jìn)360萬(wàn)股——

買(mǎi)婚房的錢(qián)打水漂了。

唏噓的同時(shí)，也讓人感到好奇，曾經(jīng)的四川地產(chǎn)“一哥”，何以走到如今的境地？

2

資金鏈早已緊繃

藍(lán)光的困境可以追溯到2020年。

那年10月，藍(lán)光在與平安旗下公司合作的廣東佛山項(xiàng)目中產(chǎn)生糾紛，項(xiàng)目到了承諾期，藍(lán)光卻沒(méi)能兌現(xiàn)還款。這讓外界開(kāi)始審視藍(lán)光的資金和信用狀況。

事實(shí)證明，藍(lán)光的資金鏈真的出問(wèn)題了。2021年5月，中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)公開(kāi)了一則立案信息，執(zhí)行標(biāo)的約為2.35億元，被執(zhí)行人正是藍(lán)光發(fā)展。

到了2021年7月，藍(lán)光首次出現(xiàn)公開(kāi)債券市場(chǎng)違約。打那以后，多起違約債務(wù)像雪花般飄來(lái)，藍(lán)光的信用評(píng)級(jí)進(jìn)入低谷。大家都在好奇，藍(lán)光到底欠了多少債？

財(cái)報(bào)中給出了部分答案。時(shí)至今日，藍(lán)光負(fù)債總額已達(dá)約1496億元，企業(yè)資產(chǎn)總額約1285億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)116.42%，已經(jīng)資不抵債。

▲圖源：百度股市通

截至2022年末，藍(lán)光的短期有息債務(wù)本息合計(jì)504.57億元，其中逾期的有息債務(wù)本金為331.22億元，而公司的貨幣資金賬面余額僅為27.47億元。

按照藍(lán)光此前的公告，截至2023年4月4日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)高達(dá)420.55億元。

藍(lán)光也曾嘗試過(guò)自救，這兩年，藍(lán)光甩賣(mài)了多個(gè)值錢(qián)子公司的股權(quán)和項(xiàng)目，還引入戰(zhàn)投，甚至跨界光伏領(lǐng)域，但狀況依舊沒(méi)有得到改變，藍(lán)光還背上了一屁股官司。

巨債壓頂，藍(lán)光的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻還在不斷“失血”。財(cái)報(bào)顯示，2021年和2022年，藍(lán)光的凈利潤(rùn)分別虧損138.3億元和249.4億元，兩年累虧387.7億元。

▲圖源：百度股市通

巨虧的背后，2022年，藍(lán)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額49.36億元，同比下降了89.4%。

長(zhǎng)期失去造血能力，藍(lán)光的虧損和退市，幾乎是個(gè)必然。如果這種局面沒(méi)有改變，藍(lán)光的逾期債務(wù)規(guī)模，只會(huì)越來(lái)越大。

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被反噬的“黑馬”

2021年，藍(lán)光在中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排在第21位。

但時(shí)間的齒輪往回?fù)?0年，藍(lán)光還只是成都市西城區(qū)一家小小的汽配廠(chǎng)，賣(mài)些汽車(chē)零配件。

上世紀(jì)90年代，藍(lán)光從汽配廠(chǎng)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)。資料顯示，2015年，藍(lán)光的銷(xiāo)售額才183.7億元，但到了2019年，藍(lán)光的銷(xiāo)售金額就飆升到了1079.8億元，一下子成了千億房企。

▲圖源：中指研究院

短短4年，藍(lán)光何以飛速飆長(zhǎng)？答案是加杠桿。

在藍(lán)光飛速增長(zhǎng)的這4年間，公司的有息負(fù)債從2015年末的171.6億元，增長(zhǎng)到2019年末的609億元，翻了接近4倍。

與此同時(shí)，藍(lán)光也在土地市場(chǎng)橫沖直撞。根據(jù)鰲頭財(cái)經(jīng)的梳理，2015年至2020年，藍(lán)光的拿地?cái)?shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

2015年，藍(lán)光簽約的土地金額只有91.69億元，到了2019年，藍(lán)光的拿地金額已經(jīng)猛增到654億，是當(dāng)年的7倍！哪怕是調(diào)控趨嚴(yán)的2020年，藍(lán)光還拿了52塊地。其中有37塊地溢價(jià)率超過(guò)30%，有21塊地溢價(jià)率超過(guò)50%，5塊地超過(guò)100%。

高負(fù)債和高杠桿，當(dāng)然離不開(kāi)高周轉(zhuǎn)的配合。2015年，也就是藍(lán)光成功借殼上市那一年，這家房企正式開(kāi)啟了“高周轉(zhuǎn)2.0”，并提出“3641”模式——

拿地3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化60%，1年內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正。

帶著“三高”利器，藍(lán)光在全國(guó)開(kāi)啟了狂飆。遺憾的是，狂奔的藍(lán)光迎面撞上了去杠桿的大潮。

2021年半年度報(bào)告里，截至2021年6月30日，藍(lán)光總資產(chǎn)2205.93億元，扣除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.01％，凈負(fù)債率達(dá)到227.78％。

要知道，那時(shí)候“三道紅線(xiàn)”政策已經(jīng)出來(lái)了，地產(chǎn)行業(yè)都在想著怎么去杠桿，藍(lán)光的這個(gè)負(fù)債率令人心驚。

更要命的是，前幾年藍(lán)光加杠桿拿的地，有7成都集中在三四線(xiàn)城市。這幾年這些城市的房子有多難賣(mài)，路口的老大爺都知道。

藍(lán)光親手給自己埋了個(gè)超大的地雷，一點(diǎn)就著。

4

尾聲

藍(lán)光是A股第一家退市房企，但不會(huì)是最后一家。

縱觀資本市場(chǎng)，與*ST藍(lán)光相似，深陷債務(wù)危機(jī)的上市房企并不在少數(shù)。目前，A股被戴帽房企已有12家，其中約10家的股價(jià)連續(xù)低于1元。危機(jī)同樣存在于港股中，目前已有20多家港股房企處于停牌狀態(tài)，最長(zhǎng)的停牌時(shí)間已超400天。

拉長(zhǎng)時(shí)間看，這場(chǎng)大洗牌其實(shí)早就開(kāi)始了。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019-2022年，破產(chǎn)房企的數(shù)量分別為377家、408家、343家、308家，這幾年累計(jì)破產(chǎn)房企已近1500家。

2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)顯示，注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共有9.7萬(wàn)家，這個(gè)數(shù)量排全球第一。要知道，同期美國(guó)的注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不超過(guò)500個(gè)。

如今，時(shí)代的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。此前的公開(kāi)發(fā)言中，黃奇帆甚至直言未來(lái)中國(guó)房企要減少9成——

以后中國(guó)房產(chǎn)商有1萬(wàn)個(gè)不得了。

這很殘酷，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種大洗牌或許是房地產(chǎn)行業(yè)的必經(jīng)之路。積攢了十幾年的泡沫和雜質(zhì)，是時(shí)候清一清了。房企們?cè)缇蛻?yīng)該明白一個(gè)道理——

在時(shí)代的洪流面前，大家都像螞蟻。

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